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从税务视角看“取消普通住宅和非普通住宅标准”

《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确指出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

普通住宅和非普通住宅标准对房企和购房者来说，涉及多项税收优惠，取消两者之间的区别将带来一系列税务上的影响，对推动和完善土地增值税法的立法进程也具有积极意义。

如何认定

如何认定普通住宅和非普通住宅？首先，普通住宅和非普通住宅标准主要出现在有关土地增值税的相关文件中。

1994年1月1日开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条首次提出了普通标准住宅的说法，其中明确规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条明确，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）对普通标准住宅的认定进行了细化，即普通标准住宅的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

例如，北京市2023年12月发文调整普通住房标准，自2024年1月1日起，本市普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5—6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

有何影响

取消普通住宅和非普通住宅标准，对房地产行业、房地产企业、购房业主以及主管税务机关等有以下几方面的影响。

其一，有利于加快构建房地产行业发展的新模式。从今年上半年的经济数据看，房地产的投资、销售面积、销售金额、开工面积、竣工面积、到位资金情况等指标均出现了20%左右的负增长。要改善房地产行业发展不景气的情况，需要多管齐下。“取消普通住宅和非普通住宅标准”是措施之一，这样更有利于加快构建房地产行业发展的新模式。

其二，有助于降低购房业主的置业成本。取消“普通住宅和非普通住宅标准”，意味着在税费缴纳方面，普通住宅和非普通住宅将执行同等税收政策，完全可以达到或有助于降低购房业主的置业成本的目的。例如，除了前述免征土地增值税政策，在增值税缴纳方面，个人出售住房的，北京市、上海市、广州市和深圳市现行政策规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。“取消普通住宅和非普通住宅标准”，个人出售非普通住房增值税政策有望与出售普通住宅执行同等税收政策。

其三，可以减少关于土地增值税政策的税企争议。由于普通住宅与非普通住宅税收政策的不一致，全国各地主管税务机关出台了一系列不同的土地增值税政策，导致主管税务机关与房地产企业的土地增值税的政策分歧较大，出现了较多的税企争议与纠纷，行政复议、行政诉讼大量增加，占用和浪费了部分公共资源。“取消普通住宅和非普通住宅标准”以后，关于土地增值税的相关政策全国会更加统一与规范，可以有效减少主管税务机关与房地产企业关于土地增值税政策的税企争议，形成税企休戚与共的和谐关系。

其四，对推动和完善土地增值税法的立法进程有积极意义。按照二十届三中全会决定要求，将进一步落实税收法定、规范税收优惠政策，“取消普通住宅和非普通住宅标准”，对推动和完善土地增值税法的立法有积极意义。

“取消普通住宅和非普通住宅标准”的相关政策出台后，存在土地增值税政策如何衔接的问题。笔者建议，在政策出台后，凡是没有竣工交付的房地产项目以及新开工的房地产项目，在进行土地增值税清算时，不再区分普通住宅与非普通住宅；凡是已经竣工交付的房地产项目，在进行土地增值税清算时，仍然需要区分普通住宅与非普通住宅。

（作者系四川时誉智信税务师事务所所长；来源：中国会计报）